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上海市昨天（25日）发布楼市新政，通过降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策等七条具体措施，进一步满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。新政自今天（26日）起正式施行。

去年底的中央经济工作会议提出，今年将“清理消费领域不合理限制措施”，“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。正值春节假期刚结束，传统楼市“金三银四”小阳春前夕，作为一线城市的上海，打响马年楼市新政“第一枪”，释放哪些信号？

政策一发布，上海楼市立刻有了积极变化。上海某房产中介买卖经纪人张廷锋说，他所负责的板块，外地户籍的购房者占比30%左右，属于上海外环性价比很高的一个改善性板块，政策刚一推送，不少此前一直关注上海楼市的购房者立刻把电话打了过来。

张廷锋说：“本次新政出来后，有很多以前看过房子的客户来咨询政策细节，特别有一个客户社保已经满了两年，按照之前的政策还需要等一年他才能买，出了新政以后他随时可以买房。目前店里的经纪人都在忙着回复客户的咨询，不少客户已经开始约这周末的看房了。”

具体来看，新政包含三方面共七条具体措施，比如进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策等。在限购政策方面，缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，符合条件的非上海户籍居民可在外环内增购1套住房，符合条件的持上海市居住证群体可在上海市购买住房。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这体现出重点聚焦激活非户籍人群购房的政策导向。

李宇嘉说：“政策将购买上海外环内住房的社保要求降至1年，也就是社保缴纳满1年，就可以购买外环内首套住房，而外环外则不限套数；社保缴纳3年的，可在外环内增购1套住房，也就是总计可购买两套；居住证满5年及以上，不用社保就可以购买1套住房，这些政策激活非户籍人群购房的导向很强。上海非户籍人群购房意愿高，对购房成本和门槛也比较敏感，尤其是长期居住、稳定就业生活的人群；激活非户籍人群购房，有助于消化二手房库存、稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的循环，这是畅通市场循环、解决当下市场症结的关键。”

而在住房公积金贷款方面，本次新政也迎来较大变化。中指研究院政策研究总监陈文静观察，此次新政大幅提高住房公积金贷款额度，首套最高额度可达324万元，叠加优化住房公积金套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围等措施，将进一步满足居民刚性和改善性住房需求。

陈文静表示：“公积金贷款额度提高幅度较大，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万元，如果叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，首套最高额度可达到324万元。而购买二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万元，多子女家庭购买第二套住房的，公积金最高贷款额度可上浮20%。这都将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力。”

新政还提出支持居民置换改善需求，规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。陈文静表示，这体现出房产税政策的调整也更加精细化，精准适配支持购房需求。

陈文静说：“2025年9月，上海针对非沪籍家庭优化了房产税政策，非本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米免税面积扣除，本次政策进一步完善沪籍居民家庭子女购房的房产税政策。2月初，上海在静安区、浦东新区和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生了积极影响，叠加本次政策利好，上海房地产市场有望迎来较暖的‘小阳春’行情，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善。”

2025年12月底，北京推出新一轮房地产支持政策，新政后，部分二手房业主心态出现积极变化，二手房挂牌量回落，房地产市场活跃度增强。时隔两月，上海跟进优化楼市政策，进一步降低购房门槛，优化公积金和房产税政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次发布的7项政策，围绕多项住房需求展开，既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括持上海市居住证群体、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。

严跃进说：“综合来看，体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。对于即将到来的‘小阳春’关键时间点，结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，将能够更好地促进各类购房需求的进一步释放，促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。比如说相比以前市区买房，有三年社保的要求，现在非户籍家庭满足一年社保就可以买房，入市节奏会加快。”

去年底的中央经济工作会议提出，今年将“清理消费领域不合理限制措施”，“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。对此，李宇嘉认为，上海在新春伊始就打响马年楼市新政“第一枪”，在降成本、降门槛、提预期等方面的信号意义非常明显，政策针对性也较强，对于3月份的楼市“小阳春”，将具有较大的带动作用。

李宇嘉说：“2026年是‘十五五’开局之年，楼市基于其高客单价、高总价，无论投资还是消费贡献，都是‘开门红’的重点。本次新政不仅激活非户籍人群购房需求，还大力优化住房公积金政策，支持户籍居民子女购房，挖掘购房潜力。预计在政策加持、开发商促销，以及季节性旺季等三重利好下，3月份会形成一个楼市小高峰，让更多新市民、非户籍人群在政策鼓励和预期提振下实现刚需购房需求，并驱动户籍和有房一族的改善性需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

来源 ：央广网

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