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2026年上半年，房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜。中央层面完成了多项关键制度搭建。地方层面，上半年累计出台调控政策约293条，宽松性占比近九成，4月为政策发布峰值，5-6月重心转向落地执行。从政策效果看，核心城市房价企稳迹象初步显现，但行业仍面临市场信心恢复不及预期、三四线城市库存高企等挑战，下半年将进入政策落地执行与效能释放的关键阶段。

一、中央政策：从顶层定调到资金托底

上半年中央政策以制度先行、供需双向调节、结构性资金托底为核心，从顶层定调、需求减负、供给统筹、专项支持四大维度，搭建“十五五”房地产高质量发展长效框架。

3月5日，政府工作报告对房地产作出系统性部署，表述出现多项重要变化。总体目标从“持续用力”到“着力”，从“止跌回稳”到“稳定”，政策框架从防御性修复转向主动性构建。时隔十年再提“去库存”，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”。与2015-2016年不同，本轮去库存面临新房和二手房同时承压的结构性特征，政策着力点从“加杠杆购房”转向“政府收储+市场自然消化”。

“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”首次写入报告，标志着存量房收储正式上升为国家部署。公积金制度方面，首次提出“深化住房公积金制度改革”，层级明显提升。“好房子”建设入列，要求有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程。

3月13日，《“十五五”规划纲要》通过，房地产相关内容首次独立成章，提出“加快构建房地产发展新模式”。一项重大突破是，纲要明确提出“有力有序推进现房销售”，这是现房销售首次写入五年规划，倒逼行业从“高周转”向“精耕细作”转型。

6月18日，《求是》杂志发文提出“加快修复居民资产负债表”，首次将稳定房地产上升为关乎居民财富安全和社会消费信心的宏观战略问题。

需求侧：降成本组合拳

上半年需求侧政策集中在降低置业与持有成本，形成“降利率—降首付—减税费—优公积金”的组合。

自1月1日起，存量公积金贷款利率下调，首套5年以上利率降至2.6%，二套降至3.075%。1月17日，商业用房购房贷款最低首付比例由50%调整为不低于30%。换购住房个税退税政策延续至2027年12月31日。6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，提取情形从6种拓展至9种，新增装修、物业费等场景，并明确灵活就业人员可自愿缴存。

供给侧：控增量，盘存量

土地端，自然资源部明确新增建设用地与存量盘活挂钩，原则上不用于经营性房地产开发。融资端，“白名单”项目贷款可展期5年，为项目资金链提供缓冲。存量房收储方面，截至6月上旬，70余城集中启动，意向登记房源突破12万套，完成过户签约超1.8万套。企业不动产“带押过户”改革同步推进，降低过桥资金负担。

资金端：利率低位，工具精准

1年期LPR维持在3.0%，5年期以上维持在3.5%，已连续13个月保持不变，处于历史低位。货币政策对房地产的支持，正从“降息让利”逐步转向结构性工具的精准滴灌。

二、地方政策：分层施策，精准发力

2026年上半年，地方出台宽松性政策263条，占比89.8%。一季度是首轮宽松窗口，4月单月政策达峰值，上海、深圳、广州等一线城市重磅新政集中发布。5-6月，各地重心转向存量政策落地消化。

政策发力集中在三大赛道。一是公积金优化，超百城迭代贷款与提取规则，贷款额度上调、多子女家庭上浮、代际互助等成为高频举措。二是购房补贴与“以旧换新”，针对刚需、人才、新市民等群体设置分层补贴。三是城市更新与存量盘活，多地以地方立法形式固化更新机制，同步推进政府平台收购存量房用作保障房。

各能级城市政策分层逻辑清晰：一线城市重在防过热，松绑克制但公积金力度大；强二线城市政策持续迭代，激活改善需求；三四线城市则全力去库存，工具集中在收储、现房销售试点、购房补贴及土地供应管控。

三四线去库存：一场与时间的赛跑

三四线城市整体去化周期偏长，部分城市超过24个月。政策以降低库存为核心目标。湖北荆门成为2026年全国首个全域性硬性规定现房销售的城市。各地普遍按户籍、家庭结构、面积设计补贴标准，全国已有超130个城市出台“以旧换新”细则。土地供应则与去化周期严格挂钩，超过24个月的城市暂停商品住宅用地供应。

三、下半年展望：从制度定型到效能释放

LPR已连续13个月不变，在商业银行净息差处于历史低位的约束下，降息空间有限。政策重心转向存量房收储的实质性签约、城市更新2570亿元中央资金的拨付落地，以及公积金条例修订稿的正式出台。地方层面，政策重点将从“稳预期”转向“促改善”，核心仍是“去库存、防风险”。

总体来看，2026年上半年，房地产政策完成了从“应急式纠偏”到“制度性定型”的系统升级。下半年的核心命题，在于已搭建的制度框架能否有效落地执行。

当政策工具箱从中央到地方层层打开，信息的密度与解读的难度同步上升。市场数据公开透明，但看清293条地方新政中的真实着力点、读懂LPR连续13个月不变背后的政策意图、判断一个板块库存去化周期的真实水位，需要持续深耕一线的经验。一位专注于特定板块的经纪人，其价值不仅在于促成一单交易，更在于帮你在信息洪流中建立一套筛选坐标，把数据翻译成决策的依据。

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来源:嘉兴市房地产业协会

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